ההון העצמי הוא אחד הפרמטרים החשובים בעת לקיחת משכנתא, אך חשוב להבין שלא תמיד הוא מספיק לבנק כדי לומר I DO לקבלת ההלוואה, אלא מסתבר שצריך הרבה מעבר לזה. אז רגע לפני שאתם מחשבים כמה הון עצמי יש ברשותכם ומנסים לגרד מכאן ומשם, אלה הקריטריונים לקבלת משכנתא מהבנק.
*שימו לב, כל הקריטריונים הבאים צריכים להתקיים כדי שהבנק יאשר את המשכנתא.
אחוזי מימון מהבנק
אחוזי המימון, הם במילים אחרות סכום ההלוואה המקסימלי שהבנק נותן ביחס לשווי הנכס שתרצו לרכוש. כמובן שאת ההפרש תצטרכו להביא מההון העצמי. לדוגמה, במידה ושווי הנכס שתרצו לרכוש עומד על 1,000,000 שקלים, בדירה ראשונה תצטרכו להביא הון עצמי של 25%, כלומר 250,000 שקלים, בעוד אחוזי המימון מהבנק יהיו 75% – 750,000 שקלים.
מי יכול לקבל וכמה?
התנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה – למי שאין בבעלותו דירת מגורים יוכל לקבל מימון מהבנק של עד 75%, כלומר ההון העצמי יהיה 25% כתנאי לקבלת ההלוואה.
התנאים לקבלת משכנתא למשפרי דיור – למי שיש דירה בבעלותו ומעוניין למכור אותה לטובת רכישת דירה חדשה, יוכל לקבל עד 70% מימון בתנאי שהצהיר על כך. כלומר, ההון העצמי יהיה 30% משווי הדירה החדשה.
התנאים לקבלת משכנתא לדירה שנייה ומעלה – כיום משרד האוצר מעוניין לווסת את שוק הדירות, ולכן מקשה על משקיעי נדל"ן לרכוש נכסים, מה שבא לידי ביטוי לא רק במס רכישה גבוה, אלא גם במתן הלוואות לרכישת דירה שנייה ושלישית. אם כך, בנק ישראל מוגבל במתן משכנתאות לדירה שנייה, על מנת שזוגות צעירים יוכלו לרכוש דירות. למי שיש דירה בבעלותו ומעוניין לרכוש דירה נוספת יוכל לקבל עד 50% מימון מהבנקים ולשעבד את הדירה הישנה והחדשה.
תנאים וקריטריונים נוספים לקבלת משכנתא
גיל הלווים – משכנתא ניתן לקבל לתקופה מקסימלית של עד 30 שנה או עד לגיל 75 (הנמוך מבניהם), בחלק מהמקרים ניתן אפילו לקבל הלוואה עד גיל 80, אך צריך לבדוק זאת לפני.
התנהלות בנקאית תקינה ויכולת החזר – קריטריון זה הוא החשוב ביותר, הרי הבנק לוקח סיכון מסוים, ולכן הוא רוצה לדעת שההתנהלות הבנקאית שלכם תקינה. רק לסבר את האוזן, התנהלות לא תקינה מבחינת הבנקים היא שהלווה לא עמד בהתחייבותו, חרג ממסגרת האשראי, חזרה לו הלוואה, צ'קים שחזרו, תיקים בהוצאה לפועל ועוד. כמובן שכל עוד הלווה מנהל חשבון בצורה תקינה, לא אמורה להיות בעיה לקבל משכנתא.
הכנסה פנויה לצורך ההחזר – עוד פרמטר חשוב לקבלת ההלוואה הוא הכנסה פנויה לצורך ההחזר. את פרמטר זה בודק הבנק לפי בדיקת ההכנסות המשותפות נטו של הלווים, בניכוי ההלוואות הקיימות. לפי התקנות של בנק ישראל, התנאי לקבלת משכנתא הוא היחס של ההחזר חודשי שלא עובר את ה- 40%, אך הבנקים לרוב מאשרים גם לא יותר 35% מההכנסה הפנויה ולכן צריך להיעזר ביועץ משכנתאות שילווה אתכם ויבנה תמהיל משכנתא מדויק, תוך חישוב ההחזרים המותאמים להכנסות שלכם, על מנת להגדיל את הסיכוי לקבלת המשכנתא.
ביטוח משכנתא ומצב בריאותי תקין – התנאי המרכזי בקבלת משכנתא הוא רכישת ביטוח משכנתא המכיל ביטוח מבנה וביטוח חיים. ביטוח זה נועד להבטיח לבנק את כספי ההלוואה במקרה של קטסטרופה כמו נזק למבנה, חלילה מוות של אחד הלווים וכו'. במקרה בריאותי לא תקין, פעמים רבות חברת הביטוח תסרב לבטח בביטוח חיים, ולכן יש לומר זאת מראש לבנקאי. חשוב להבין שאסור לבנק לסרב לתת משכנתא במקרה של מצב בריאותי לא תקין, ולכן ניתן לקבל במקרים מסוימים פטור מביטוח חיים, או לחלופין לבטח בביטוח חיים בעלות גבוהה יותר.
חשוב להבין שחברות הביטוח יכולות לסרב לבטח את נוטלי המשכנתאות על סמך שתי שאלות מהותיות, ובמידה ואחת מהן מתקיימת יש להתייעץ על כך עם סוכן ביטוחי תחילה. השאלות הן:
1. האם יש בעיה רפואית שאני צריך לדעת עליה?
2. האם משתמש בתרופות קבועות?
תקינות הנכס ברמה המשפטית – אם יש בעיה תכנונית או משפטית בנכס, הבנק יכול לסרב לקבלת המשכנתא והעסקה יכולה להתבטל. זו הסיבה שחשוב מאוד לקחת עורך דין טוב שיבצע את הבדיקות המתאימות לנכס וימנע עיקובים וסירובים.
לסיכום, יש לא מעט תנאים שיש לעמוד בהם על מנת לקבל את המשכנתא המיוחלת, ולכן מומלץ להתייעץ מבעוד מועד עם יועץ משכנתאות שיוכל למצוא עבורכם פתרונות יצירתיים על מנת שתעמדו בכל הקריטריונים וכך תקצרו באופן משמעותי את זמן קבלת המשכנתא.
