איך לבנות תמהיל משכנתא מנצח, היא שאלה טבעית שכל אחד נתקל בה בעת לקיחת משכנתא. ובמידה רבה אפילו חובה להתלבט לפני שמחליטים מהו התמהיל הנכון והסופי שאיתו נכון לכם לקחת. השאלה שנשאלת, איך בונים תמהיל משכנתא בכלל, האם כדאי לסמוך על הבנק שיבנו עבורנו את התמהיל, מהו הריבית שנקבל, מהו ההחזר החדשי שנשלם ולאיזה תקופה? אלו רק חלק מהשאלות הנפוצות שחלקנו נתקל לפני לקיחת משכנתא.
ריביות – מהו מחיר הכסף שנשלם על המשכנתא שניקח?
באופן טבעי התשובה הראשונה לשאלה איך בוחרים משכנתא על סמך תמהיל שנבנה. היא כזו, ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר כך הריבית שנשלם תהיה נמוכה יותר ולהפך. מצד שני, חשוב לקחת בחשבון את העובדה שישנם סוגים שונים של מסלולי ריביות שהעיקריות הן מסלול ריבית קבועה צמודה למדד וריבית קבועה לא צמודה למדד, מסלול נוסף שבו הריבית יכולה להשתנות כמו ריבית משתנה כל 5 שנים אשר יכולה להיות צמודה למדד או לא צמודה למדד וכמו כן, מסלול ריבית הפריים שיכולה להשתנות בכל חודש על ידי החלטה של בנק ישראל. אם נבחר לקחת את המסלולים ללא הצמדה למדד נקבל מהבנקים ריביות גבוהות יותר בדרך כלל ממסלולים אשר צמודים למדד המחירים לצרכן שיכול להשפיע בכל חודש על יתרת קרן המשכנתא שלכם.
הסבר כללי על מדיניות הריבית כדי שנבין איך זה עובד:
נניח יש לנו תמהיל משכנתא בסך של מיליון שקלים ולקחנו מסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים, זה אומר שב – 5 השנים הראשונות הריבית לא תשתנה ותהיה לפי מה שסגרנו מול הבנק. לאחר 5 שנים תהיה לנו האפשרות לסגור את ההלוואה ללא עמלת פירעון מוקדם (שנרחיב עליה בהמשך) או בעצם לקבל את "גזר הדין" של הבנק לשינוי הריבית שהייתה לנו עפ"י שינוי העוגנים שייקבע את הריבית החדשה למשך 5 שנים נוספות וכך הלאה עד סיום ההלוואה בריבית משתנה כל 5 שנים.
אז לצורך הדוגמא, ריבית ממוצעת של 0.25% חודשית ( 3% שנתית) יש להכפיל ביתרת ההלוואה וזה בעצם יהווה את מחיר הכסף בכל חודש.
הצמדות למדד
אז השאלה היא האם נכון לנו לשלב ריבית צמודה למדד היא שאלה שצריכה להסתמך על קריטריונים ותכנון עתידי נכון עבורכם. כיום, באינטרנט ניתן למצוא באתרים שונים מחשבוני משכנתא מתקדמים עם התחשבות למדד המחירים לצרכן. אם בשנת 2020 המדד נסגר בירידה של 0.7% ואילו בשנים 2017- 2019 נשמר יציבות עליה בכל שנה בממוצע של 0.6% אזי בשנת 2021 מינואר ועד מדד אוג’ אנחנו עומדים על עלייה של 2.3%. שימו לב, שניתן לדעת בוודאות רק את המדדים שפורסמו בעבר ולא את אלה העתידיות. במחשבוני משכנתא במסלולים צמודים למדד נהוג לרשום בין 1% – 2% כדי להעריך את גובה ההחזר בגין ההצמדה למדד.
דוגמאות להצמדה למדד כדי שנבין איך זה עובד:
אם נבחר לקחת את המסלולים ללא הצמדה למדד נקבל מהבנקים ריביות גבוהות יותר בדרך כלל ממסלולים אשר צמודים למדד המחירים לצרכן שיכול להשפיע כל חודש על יתרת קרן המשכנתא שלכם. אם למשל יש לכם בתמהיל משכנתא מסלולים צמודים למדד בסך של מיליון שקלים, במידה והמדד עלה ב 0.3% בחודש מסוים אז זה אומר שאתם צריכים להוסיף לחוב לבנק עוד 0.3% ממיליון שקלים כלומר עוד 3,000 שקלים וכך הלאה ובעצם נוצר מצב של ריבית דריבית עד סיום תקופת המשכנתא.
עמלת פירעון מוקדם
זוהי עמלה שהבנק גובה כאשר נרצה לסלק את המשכנתא כולה או חלקה מכל סיבה שהיא, אם אז מחזור משכנתא ואם זה שיש את כל הכסף במלואו עקב מכירת הנכס, קבלת ירושה, ומכל סיבה אחרת. עמלת פירעון מוקדם מחושבת לפי ההפרש שבין הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד/ ריבית ממוצעת על משכנתאות לא צמודות למדד בזמן פירעון המשכנתא לעומת הריבית הממוצעת / הריבית שסגרנו עם הבנק ברגע לקיחת המשכנתא (הנמוך מבניהם). אם ההפרש לרעתנו, כלומר בזמן לקיחת המשכנתא סגרנו עם הבנק ריבית 3% ובזמן פירעון המשכנתא הריבית היא 2% אז הבנק יעשה היוון ויחייב אותנו על הפרש הריביות שאותו היה אמור לקבל.
מסלול השקעות
אם עד עכשיו דיברנו על כמה נשלם לבנק אז עכשיו נתמקד יותר בכמה נוכל להרוויח על עליית מחירי הדיור. לפי הלמ’’ס, דירות יד 2 עלו בשנה האחרונה ב 8% ואילו מתחילת שנת 2021 ועד ספט’ 2021 מחירי דירות יד 2 עלו בשיעור של 5% וישנם דירות חדשות מקבלן שעלו בשנה האחרונה ב 12.5% ואילו מתחילת שנת 2021 ועד ספט’ 2021 מחירי דירות חדשות עלו בשיעור של 12.5%.
כלומר, ניתן לראות שמי שרכש דירה בתקופת הקורונה זכה לתשואה גבוהה יותר מעליית מדד המחירים לצרכן. ישנה גם אפשרות של רכישת דירה מקבלן שבו החוקים הם אחרים לגמרי שחשוב שנכיר, מעבר למדד המחירים לצרכן שנשלם אם נבחר את האופציה הזאת בהרכב המשכנתא, ישנו מדד נוסף שהקבלן מטיל בדרך כלל על הקונים והוא מדד תשומות הבניה שמשקף את השינויים בעליית חומרי הגלם, כ"א עובדי קבלן ועוד. מדד תשומות הבניה עלה מתחילת שנת 2021 בשיעור שיא של 4.3% ועד ספט' 2021. בשנת 2020 המדד היה הנמוך מזה שנים ועלה בשיעור 0.5%. בין השנים 2017 – 2019 נע בין 1.1% – 2.0% עליה בכל שנה. אבל יש דרך לא לשלם את החשיפה למדד ע"י הקדמת תשלומים לקבלן ובכך לא להיחשף לתשלומים נוספים וזה כמובן אם יש את האפשרות הכלכלית לאותו קונה.
אז האם המשכנתא שלקחתם טובה או בכלל גרועה לעומת משכנתאות שאנשים אחרים קיבלו?
כדי לענות מה רמת ההמשכנתא הממוצעת שנלקחו בתקופות שונות, בכל חודש, בנק ישראל מפרסם את הריבית הממוצעת על משכנתאות שנלקחו בריביות צמודות למדד וריביות לא צמודות למדד. ובכך נותן לנו אפשרות לדעת איפה אנחנו עומדים ביחס לשאר האוכלוסייה בישראל. אנחנו ביעקובי משכנתאות מעבדים את הנתונים ומפרסמים את הנתונים בעמוד הפייסבוק שלנו ובלשונית ריביות באתר שלנו מידי חודש כדי לשקף לכם כמה שניתן את מה שמתרחש וניתן להשיג בכל עת.
מתי מומלץ לבחון למחזר את המשכנתא שלכם?
בגדול, התשובה לכך היא כשמתרחשים שינויים משמעותיים בתא המשפחתי, לדוגמא:
א. אחת לשנתיים חשוב שנעשה לנו תזכורת לעשות בדיקה מרוכזת, מומלץ לפני החגים שיש בהם חופש עבודה ארוך כמו חג הפסח וחג סוכות.
ב. שינויים במשכורות/ הכנסות – כאשר אחד מבני הזוז פוטר/ התפטר, עלייה בהשתכרות אחד או שני בני הזוג.
ג. ירושה – כאשר מתקבל ירושה עקב פטירת קרוב וברצונכם לבחון האם לסלק חלק מהמשכנתא/ כל המשכנתא או שאפילו להשתמש בכסף למטרת רכישת דירה נוספת להשקעה.
ד. שינוי בסטטוס המשפחתי– כבר מרגע ידיעה שהאישה בהיריון, יש לבדוק ולתכנן את הפגיעה הכלכלית שיכולה להיווצר כתוצאה מכך שהאישה עובדת פחות/ מרוויחה פחות כסף. בנוסף, הוצאות צפויות נוספות של ילדים שנולדו כמו פעוטון, חוגים וכד' שיכולים לגרום למצב של מינוסים כרוניים בחשבון הבנק וסיכון בהחזר החודשי של
המשכנתא.
לסיכום
גם לאחר שבחרתם את תמהיל המשכנתא הנכון עבורכם, חשוב שתבינו שזה התמהיל שמשקף את אותה נקודת זמן שבו לקחתם את המשכנתא. ומכיוון ובחיים יש שינויים רבים, חשוב שתבדקו ותהיו ערניים לשינויים שקורים כדי שתוכלו להגיב נכון ובזמן כדי שלא תיכנסו לחובות מיותרים. עצימת עיניים יכולה להיות טעות שתעלה לכם ביוקר!
אנחנו כמובן כאן בשבילכם לשאלות נוספות
